تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية(2ـ3)
سفيان الأسود
حرب ...البيروقراطية
الحرب على البيروقراطية لا تحتاج الى حسن النوايا والى الإجراءات التي يعلن عنها في المناسبات بل تحتاج الى شجاعة وإرادة، اعلان رئيس الحكومة في مؤتمر الاعراف عن قرارات تهم التغلب على...
المزيد >>
تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية(2ـ3)
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 12 ديسمبر 2017

عند دراسة مطالب الترسيم تتفطن إدارة الملكية العقارية إلى عديد النقائص التي تتعلق بمؤيدات وثائق الترسيم مثل الكتائب التكميلية والتواكيل والأمثلة الهندسية . ولئن كان من غير الممكن لإدارة الملكية العقارية الاستجابة لطلب طالب الترسيم وضرورة الرجوع إلى المحكمة العقارية التي تمتلك سلطات واسعة للتثبت من وجود الحق ومشروعيته يسندها لها القانون ومنها الإذن بتكليف خبير أو خروج على العين فيتجه في هاته الحالة على طالب الترسيم عرض ملفه على أنظار المحكمة العقارية للحصول على اذن في مواصلةمبتشرة الترسيم اذا كانت المحكمة لا ترى مانعا من الترسيم رغم وجود مطلب التحيين بالرسم أو انتظار صدور الحكم بالتحيين.

فالمحكمة العقارية تستطيع تجاوز أسباب رفض لا تستطيع إدارة الملكية العقارية تجاوزها وفي هذا الإطار فقد رفضت إدارة الملكية العقارية ترسيم بيوعات تجاوز فيها البائع منابه وقررت المحكمة أن هذه البيوعات ترسم في حدود المنابات المتبقية له واعتبرت أن البيع تحدده المحكمة انطلاقا من بيانات الرسم العقاري ولا تتقيد في ذالك بما تضمنه عقد البيع.
كما رفضت إدارة الملكية العقارية ترسيم بيع بواسطة كتب وعد بيع فأذنت المحكمة بترسيمه حيث اعتبرت هذا الكتب هو بيع كامل الشروط وبات.
ويتضح من خلال هذين المثالين أن المحكمة العقارية تتمتع بسلطات واسعة في تأويل العقود والإذن بترسيمها .
وقد أذنت المحكمة أيضا بترسيم عقد بيع رفضته إدارة الملكية العقارية لان موضوعه مسلط على مساحة بالأمتار مطالبة بتحويله إلى أجزاء على الشياع مستندة في ذالك إلى تقرير اختبار أذنت به المحكمة في الغرض.
كما أوضحت مسألة توزيع المنابات المنجزة عن حل حبس تكون بالتساوي بين المستحقين ولا على نسبة الفرض الشرعي بينهم حيث أن المجلس لم يحدد كيفية توزيع المنابات .
كما يمكن للمحكمة العقارية النظر في الطعون ضد قرارات حافظ الملكية العقارية في حالة رفضه ترسيم صك والإذن بترسيمه على معنى الفصل 391 من مجلة الحقوق العينية حيث يمكن لحافظ الملكية العقارية أن يتولى من تلقاء نفسه إصلاح الخلل الصادر عنه وتدارك الأخطاء المادية الحاصلة في العقود المحررة من طرفه وفي صورة امتناع حافظ الملكية العقارية فانه يمكن لرئيس المحكمة العقارية إذا طلب منه ذالك أن يأذن بالإصلاح اللازم.
كذلك تساهم المحكمة العقارية في تحيين الرسم العقاري من خلال فرض احترام المشروعية القانونية.
يتمثل الدور الايجابي للمحكمة العقارية في التسيير على طالب التحيين ترسيم الكتائب التي يروم ترسيمها بإدارة الملكية العقارية وذالك من خلال الصلاحيات المسندة لها من أجل احترام المشروعية في صورة تجاهلها إدارة الملكية العقارية.
والشرعية تتمثل في احترام القواعد القانونية عند القيام بعملية التحقيق غير أن إدارة الملكية العقارية عند دراستها لهذه المطالب قد تقع في سوء تقدير أو تأويل للقانون أو سهو مثل هذه الاخلالات يمكن عرضها على المحكمة العقارية لتجاوز الصعوبات التي تحول دون الترسيم.
كم أن حالة عدم التطابق بين الصكوك المدلى بها والناقلة للملكية والترسيمات الواردة بالسجل العقاري تجعل إدارة الملكية العقارية ترفض عملية الترسيم وتكون هذه الوضعية أحيانا ناجمة عن عدم احترام الشرعية القانونية ولذالك فان إدارة الملكية العقارية يتعذر عليها الترسيم وتجاوز هذه الصعوبة في حين يمكن للمحكمة العقارية إصدار إذن في القيام بعملية الترسيم المطلوبة.
كما تلعب المحكمة العقارية دورا أساسيا في ترسيم الكتائب المتعلقة بالعمليات العقارية من الأجناب حيث تعتمد إدارة الملكية العقارية إلى طلب رخصة الوالي لإتمام العمليات العقارية ومن أمثلة ذالك عدم تطبيق إدارة الملكية العقارية في بعض الحالات الاتفاقية الإقامة المبرمة بن الجمهورية التونسية والجمهورية الجزائرية وذالك بطلب رخصة الوالي لترسيم البيع والمبرم بين تونسي وجزائري في حين استنتجت المحكمة العقارية اشتراط ثبوت شرط المعاملة بالمثل. كما تساهم المحكمة العقارية بدور هام في تجاوز النقائص المتعلقة بالصكوك المقدمة للترسيم والوثائق المرافقة لها.
يستلزم وجود نقائص تشوب الصكوك والكتائب المقدمة للترسيم الإدلاء بكتب تكميلي تام الموجبات القانونية يقع بموجبه توضيح النقائص أو الإدلاء بمصادقة بقية الشركاء في الملك . ويمكن اجتهاد المحكمة العقارية من تجاوز بعض النقائص المتعلقة بهذه الكتائب والإذن لإدارة الملكية العقارية بترسيمها.
ومن أمثلة الأحكام في هذا العدد حكم صادر عن المحكمة العقارية بترسيم عقد شراء مكتفية بنسخة غير مطابقة للأصل من العقد تعرضت إليه الأحكام القضائية المتعلقة به. كم أذنت المحكمة بترسيم مقاسمه ذكرية بين المالك والمغارسي رغم وجود عديد التفويتات في منابات المغار سين .
كما تجاوزت المحكمة في عديد المناسبات حالات عدم التطابق بين بيانات الكتب المقدم للترسيم وبيانات الرسم العقاري والمتعلقة بهوية الاطراف وهي خالات ترفض فيها الادارة الترسيم وتطلب وضع محل تطابق جميع المعطيات .
وتعتمد المحكمة العقارية في تجاوزها على أدلة وحجج واعتماد الهوية الثابتة للأطراف وإيجاد الحلول القانونية المناسبة وهاته الحلول التي تعتمدها المحمكة تعد ضرورة منطقية للخروج بالنصوص القانونية من صبغتها الجامدة وللاضطلاع بمهمتها في تحيين الرسوم المجمدة.
كما يتجلى دور المحكمة في مسألة طلبات التخصيص برسم مستقل والمتمثل في إفراز مناب العارض في رسم جديد وتمييزه بقطعة معينة من عقار مرسم على الشياع وهي من صور الفصل 5 من قانون 10 أفريل 2001 وهي حالة تمكن من إنهاء الشيوع الصوري تبعا لترسيم الكتائب على الشياع وتتعلق هذه العملية بقطع محددة مع ثبوت تميز العارض بتلك القطعة وذالك استنادا إلى مثال هندسي مسلم من ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري وشهادة مطابقة بين عدد القطعة بمشروع التقسيم وعددها بالمثال النهائي وتتمثل الحالة الثانية من التخصيص في إطار المقاسمة المبرمة دون انجاز أمثلة هندسية وأما الحالة الثالثة فيتمثل في تخصيص العارض بقطعة بناء على مصادقة شركائه .
إلا أن اجتهاد المحكمة العقارية ذهب إلى حد تجاوز شرط المصادقة من بقية المالكين على الشياع مكتفية بما أثبتته الأبحاث والزيارات وخاصة في حالة التحوز بالأرض وعدم معارضة الأجوار أوغيرهم .
يتضح إذن من فقه قضاء المحكمة القارية أنها لم تدخر بهذا في محاولة إضفاء النجاعة على قانون تحيين الرسوم المجمدة وذالك للخروج بعديد الرسوم العقارية من حالة الجمود المتمثلة في إشكاليات قانونية وواقعية وعديد التناقضات غير أن اجتهاد المحكمة العقارية في تجاوز طلبات إدارة الملكية العقارية يبقى محدودا بعديد الضوابط القانونية .

حميدة موسى حرم مقديش متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل رئيسة مصلحة
في ظل القانون الانتخابي الحالي ومشروع مجلة الجماعات المحلية:الانتخابات البلدية المقبلة... الصعوبات...
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
اتسمت الفترة الماضية ومنذ سبع سنوات بتوالي المواعيد الانتخابية من رئاسية والمجلس التأسيسي ثم مجلس نواب...
المزيد >>
نســور وخفـــافيش
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
قد يطلب الانسان ما لا طمع فيه، أو ما يستحيل تحقيقه، وهذا لا ضير فيه، إذا كان الطالب عريض الطموح، ذا عقل مجنّح...
المزيد >>
لو كانوا يعرفونكِ
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
كما كنت أَعرفكِ.
المزيد >>
شتّان بين الزئير وثغاء البعير
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
هناك رهط من أشباه السياسيين خاصة منهم الحاليين من يريد أن يصنع لنفسه بطولة فتراه يثير من حوله «هيلولة» رغم...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
تحيين الرسوم العقارية بين المحكمة العقارية وإدارة الملكية العقارية(2ـ3)
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 12 ديسمبر 2017

عند دراسة مطالب الترسيم تتفطن إدارة الملكية العقارية إلى عديد النقائص التي تتعلق بمؤيدات وثائق الترسيم مثل الكتائب التكميلية والتواكيل والأمثلة الهندسية . ولئن كان من غير الممكن لإدارة الملكية العقارية الاستجابة لطلب طالب الترسيم وضرورة الرجوع إلى المحكمة العقارية التي تمتلك سلطات واسعة للتثبت من وجود الحق ومشروعيته يسندها لها القانون ومنها الإذن بتكليف خبير أو خروج على العين فيتجه في هاته الحالة على طالب الترسيم عرض ملفه على أنظار المحكمة العقارية للحصول على اذن في مواصلةمبتشرة الترسيم اذا كانت المحكمة لا ترى مانعا من الترسيم رغم وجود مطلب التحيين بالرسم أو انتظار صدور الحكم بالتحيين.

فالمحكمة العقارية تستطيع تجاوز أسباب رفض لا تستطيع إدارة الملكية العقارية تجاوزها وفي هذا الإطار فقد رفضت إدارة الملكية العقارية ترسيم بيوعات تجاوز فيها البائع منابه وقررت المحكمة أن هذه البيوعات ترسم في حدود المنابات المتبقية له واعتبرت أن البيع تحدده المحكمة انطلاقا من بيانات الرسم العقاري ولا تتقيد في ذالك بما تضمنه عقد البيع.
كما رفضت إدارة الملكية العقارية ترسيم بيع بواسطة كتب وعد بيع فأذنت المحكمة بترسيمه حيث اعتبرت هذا الكتب هو بيع كامل الشروط وبات.
ويتضح من خلال هذين المثالين أن المحكمة العقارية تتمتع بسلطات واسعة في تأويل العقود والإذن بترسيمها .
وقد أذنت المحكمة أيضا بترسيم عقد بيع رفضته إدارة الملكية العقارية لان موضوعه مسلط على مساحة بالأمتار مطالبة بتحويله إلى أجزاء على الشياع مستندة في ذالك إلى تقرير اختبار أذنت به المحكمة في الغرض.
كما أوضحت مسألة توزيع المنابات المنجزة عن حل حبس تكون بالتساوي بين المستحقين ولا على نسبة الفرض الشرعي بينهم حيث أن المجلس لم يحدد كيفية توزيع المنابات .
كما يمكن للمحكمة العقارية النظر في الطعون ضد قرارات حافظ الملكية العقارية في حالة رفضه ترسيم صك والإذن بترسيمه على معنى الفصل 391 من مجلة الحقوق العينية حيث يمكن لحافظ الملكية العقارية أن يتولى من تلقاء نفسه إصلاح الخلل الصادر عنه وتدارك الأخطاء المادية الحاصلة في العقود المحررة من طرفه وفي صورة امتناع حافظ الملكية العقارية فانه يمكن لرئيس المحكمة العقارية إذا طلب منه ذالك أن يأذن بالإصلاح اللازم.
كذلك تساهم المحكمة العقارية في تحيين الرسم العقاري من خلال فرض احترام المشروعية القانونية.
يتمثل الدور الايجابي للمحكمة العقارية في التسيير على طالب التحيين ترسيم الكتائب التي يروم ترسيمها بإدارة الملكية العقارية وذالك من خلال الصلاحيات المسندة لها من أجل احترام المشروعية في صورة تجاهلها إدارة الملكية العقارية.
والشرعية تتمثل في احترام القواعد القانونية عند القيام بعملية التحقيق غير أن إدارة الملكية العقارية عند دراستها لهذه المطالب قد تقع في سوء تقدير أو تأويل للقانون أو سهو مثل هذه الاخلالات يمكن عرضها على المحكمة العقارية لتجاوز الصعوبات التي تحول دون الترسيم.
كم أن حالة عدم التطابق بين الصكوك المدلى بها والناقلة للملكية والترسيمات الواردة بالسجل العقاري تجعل إدارة الملكية العقارية ترفض عملية الترسيم وتكون هذه الوضعية أحيانا ناجمة عن عدم احترام الشرعية القانونية ولذالك فان إدارة الملكية العقارية يتعذر عليها الترسيم وتجاوز هذه الصعوبة في حين يمكن للمحكمة العقارية إصدار إذن في القيام بعملية الترسيم المطلوبة.
كما تلعب المحكمة العقارية دورا أساسيا في ترسيم الكتائب المتعلقة بالعمليات العقارية من الأجناب حيث تعتمد إدارة الملكية العقارية إلى طلب رخصة الوالي لإتمام العمليات العقارية ومن أمثلة ذالك عدم تطبيق إدارة الملكية العقارية في بعض الحالات الاتفاقية الإقامة المبرمة بن الجمهورية التونسية والجمهورية الجزائرية وذالك بطلب رخصة الوالي لترسيم البيع والمبرم بين تونسي وجزائري في حين استنتجت المحكمة العقارية اشتراط ثبوت شرط المعاملة بالمثل. كما تساهم المحكمة العقارية بدور هام في تجاوز النقائص المتعلقة بالصكوك المقدمة للترسيم والوثائق المرافقة لها.
يستلزم وجود نقائص تشوب الصكوك والكتائب المقدمة للترسيم الإدلاء بكتب تكميلي تام الموجبات القانونية يقع بموجبه توضيح النقائص أو الإدلاء بمصادقة بقية الشركاء في الملك . ويمكن اجتهاد المحكمة العقارية من تجاوز بعض النقائص المتعلقة بهذه الكتائب والإذن لإدارة الملكية العقارية بترسيمها.
ومن أمثلة الأحكام في هذا العدد حكم صادر عن المحكمة العقارية بترسيم عقد شراء مكتفية بنسخة غير مطابقة للأصل من العقد تعرضت إليه الأحكام القضائية المتعلقة به. كم أذنت المحكمة بترسيم مقاسمه ذكرية بين المالك والمغارسي رغم وجود عديد التفويتات في منابات المغار سين .
كما تجاوزت المحكمة في عديد المناسبات حالات عدم التطابق بين بيانات الكتب المقدم للترسيم وبيانات الرسم العقاري والمتعلقة بهوية الاطراف وهي خالات ترفض فيها الادارة الترسيم وتطلب وضع محل تطابق جميع المعطيات .
وتعتمد المحكمة العقارية في تجاوزها على أدلة وحجج واعتماد الهوية الثابتة للأطراف وإيجاد الحلول القانونية المناسبة وهاته الحلول التي تعتمدها المحمكة تعد ضرورة منطقية للخروج بالنصوص القانونية من صبغتها الجامدة وللاضطلاع بمهمتها في تحيين الرسوم المجمدة.
كما يتجلى دور المحكمة في مسألة طلبات التخصيص برسم مستقل والمتمثل في إفراز مناب العارض في رسم جديد وتمييزه بقطعة معينة من عقار مرسم على الشياع وهي من صور الفصل 5 من قانون 10 أفريل 2001 وهي حالة تمكن من إنهاء الشيوع الصوري تبعا لترسيم الكتائب على الشياع وتتعلق هذه العملية بقطع محددة مع ثبوت تميز العارض بتلك القطعة وذالك استنادا إلى مثال هندسي مسلم من ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري وشهادة مطابقة بين عدد القطعة بمشروع التقسيم وعددها بالمثال النهائي وتتمثل الحالة الثانية من التخصيص في إطار المقاسمة المبرمة دون انجاز أمثلة هندسية وأما الحالة الثالثة فيتمثل في تخصيص العارض بقطعة بناء على مصادقة شركائه .
إلا أن اجتهاد المحكمة العقارية ذهب إلى حد تجاوز شرط المصادقة من بقية المالكين على الشياع مكتفية بما أثبتته الأبحاث والزيارات وخاصة في حالة التحوز بالأرض وعدم معارضة الأجوار أوغيرهم .
يتضح إذن من فقه قضاء المحكمة القارية أنها لم تدخر بهذا في محاولة إضفاء النجاعة على قانون تحيين الرسوم المجمدة وذالك للخروج بعديد الرسوم العقارية من حالة الجمود المتمثلة في إشكاليات قانونية وواقعية وعديد التناقضات غير أن اجتهاد المحكمة العقارية في تجاوز طلبات إدارة الملكية العقارية يبقى محدودا بعديد الضوابط القانونية .

حميدة موسى حرم مقديش متفقد مركزي بالإدارة الجهوية للملكية العقارية بنابل رئيسة مصلحة
في ظل القانون الانتخابي الحالي ومشروع مجلة الجماعات المحلية:الانتخابات البلدية المقبلة... الصعوبات...
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
اتسمت الفترة الماضية ومنذ سبع سنوات بتوالي المواعيد الانتخابية من رئاسية والمجلس التأسيسي ثم مجلس نواب...
المزيد >>
نســور وخفـــافيش
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
قد يطلب الانسان ما لا طمع فيه، أو ما يستحيل تحقيقه، وهذا لا ضير فيه، إذا كان الطالب عريض الطموح، ذا عقل مجنّح...
المزيد >>
لو كانوا يعرفونكِ
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
كما كنت أَعرفكِ.
المزيد >>
شتّان بين الزئير وثغاء البعير
15 جانفي 2018 السّاعة 21:00
هناك رهط من أشباه السياسيين خاصة منهم الحاليين من يريد أن يصنع لنفسه بطولة فتراه يثير من حوله «هيلولة» رغم...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
سفيان الأسود
حرب ...البيروقراطية
الحرب على البيروقراطية لا تحتاج الى حسن النوايا والى الإجراءات التي يعلن عنها في المناسبات بل تحتاج الى شجاعة وإرادة، اعلان رئيس الحكومة في مؤتمر الاعراف عن قرارات تهم التغلب على...
المزيد >>