إجراءات الشفعة في العقارات المسجلة
نورالدين بالطيب
التعليم... مستقبل تونس !
كنّا نعتقد ان ازمة التعليم الثانوي المتواصلة منذ سنوات ستنتهي برحيل الوزير السابق ناجي جلول الذي طالبت النقابة العامة للتعليم الثانوي برحيله وقد استجاب رئيس الحكومة يوسف الشّاهد...
المزيد >>
إجراءات الشفعة في العقارات المسجلة
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 01 جانفي 2018

تعريف الشفعة:
الشفعة مؤسسة قانونية قديمة عرفها القانون الروماني والتشريع الاسلامي وكانت مقررة للشريك والجار.
وبعد استقلال الدولة التونسية وإصدار مجلة الحقوق العينية سنة 1965 عرفتها المجلة بأنها حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه وهي تختلف عن مؤسسة الشفعة الممنوحة للوكالات العقارية وهي تختلف عن حق الأولوية في الشراء وبمزيد البحث في هذه المؤسسة يتبين أن لهذه المؤسسة مميزات خاصة في ممارستها في العقارات المسجلة ومميزات مقترنة بالترسيم.
I ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بحالة الشيوع
يشترط في قبول دعوى الشفعة أن يكون الشفيع شريكا للبائع عملا بأحكام الفصل 103 من م.ح.ع ويتبين أنه من خلال النصوص القانونية وخاصة قانون التحيين للرسوم العقارية ان الشيوع يختلف من الرسوم الخاضعة للتحيين والرسوم العقارية الخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ للترسيم.
أ ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة للتحيين:
يجب أن تكون صكوك المالكين على الشياع رسمة بالسجل العقاري وتكون متعلقة بمناباتهم ويطرح الاشكال المتعلق بالشيوع في العقارات المسجلة أمام المحكمة العقارية (دائرة الرسوم المجمدة) عند النظر في مطالب افراز المنابات وتحكم إما بالقبول أو الرفض وتقبل دعوى الشفعة ولو كان الشيوع صوري وذلك من خلال الإدلاء بشهادة الملكية.
ب ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة لمبدإ المفعول للترسيم:
إن الشريك بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ للترسيم تقبل منه دعوى الشفعة في البيع المبرم بين أحد شركائه والغير وذلك سواء كان الشيوع قانوني أو صوري.
إن الشريك في الشراء عند افراز منابه في قطعة مفرزة بعقد بيع مرسم على الشياع بإمكانه ممارسة حق الشفعة بالعقد الصادر عن شريكه في الشراء لفائدة الغير.
II ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بالترسيم
يحتج بالترسيم في العقارات موضوع الرسوم الخاضعة للتحيز وبالنسبة للرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ، فهي تعتبر شرط لتكون الحق.
1 ـ اجراءات ترسيم عقد البيع المشفوع فيه بالسجل العقاري والمشمول بالتحيين
اشترط فقه القضاء التونسي أن يكون الأطراف الشفيع والشريك والبائع والمشتري مالكين بالسجل التجاري وأن تكون لهم شهادة ملكية في الغرض وذلك لإثبات الصفة في الشفيع والبائع والمشتري.
وقد استقر الرأي لفقه قضائيا على ضرورة انطباق العقود على منابات مشاعة وذلك بإثبات الحوز القانوني أو عن طريق الاختبار.
2 ـ شروط ترسيم عقود البيع بالمشفوع فيها بالسجل العقاري والخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ
إن الشفيع والشريك البائع يجب أن تكونا مالكين بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ وذلك إما عن طريق حكم تسجيل أو عن طريق ترسيم إداري لاحق.
وقد تبيّن المشرّع بالفصل 115 من م.ح.ع ان أجل القيام بدعوى الشفعة في صورة عدم العلم بالشراء يبتدئ من يوم ترسيم الصك بالسجل العقاري وهذا الشرط هو شرط صحة وليس شرط احتجاج ازاء الغير.

فتحي بن سعده
خاربة من بابها الى محرابها الى نوّابها (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
قضية هيئة الحقيقة والكرامة فضحت النوايا وعرّت الخفايا وكشفت المستور وبيّنت حقيقة الأمور، كما فضحت التوافق...
المزيد >>
سوريا للسنة السابعة على التوالي:ما الذي تغير؟ (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
وهكذا سقطت كل مؤامرات التحالف ومشغليهم من المجاميع الإرهابية، الذين مازالوا يلقون كل الدعم والحماية رغم...
المزيد >>
نصيحة الى «زعماء» وروابط «حماية الفوضى»:هل هذه الديمقراطية التي تدّعون وعنها تدافعون ؟
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
تعوّد المجتمع التونسي منذ عقود على سماع شعارات وخطب رنّانة من طرف تيارات تصف نفسها بـ«التقدمية» او...
المزيد >>
أمامه البحر وخلفه "القوس الشمالي": كيان العدو في أي عدوان على سوريا
12 أفريل 2018 السّاعة 20:33
الشروق اون لاين – محمد الطاهر: كتب الاستاذ بالجامعة التونسية والمنسق العلمي لشبكة باب المغاربة للدراسات...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
إجراءات الشفعة في العقارات المسجلة
صدر هذا المقال بالنسخة الورقية للشروق
| 01 جانفي 2018

تعريف الشفعة:
الشفعة مؤسسة قانونية قديمة عرفها القانون الروماني والتشريع الاسلامي وكانت مقررة للشريك والجار.
وبعد استقلال الدولة التونسية وإصدار مجلة الحقوق العينية سنة 1965 عرفتها المجلة بأنها حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه وهي تختلف عن مؤسسة الشفعة الممنوحة للوكالات العقارية وهي تختلف عن حق الأولوية في الشراء وبمزيد البحث في هذه المؤسسة يتبين أن لهذه المؤسسة مميزات خاصة في ممارستها في العقارات المسجلة ومميزات مقترنة بالترسيم.
I ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بحالة الشيوع
يشترط في قبول دعوى الشفعة أن يكون الشفيع شريكا للبائع عملا بأحكام الفصل 103 من م.ح.ع ويتبين أنه من خلال النصوص القانونية وخاصة قانون التحيين للرسوم العقارية ان الشيوع يختلف من الرسوم الخاضعة للتحيين والرسوم العقارية الخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ للترسيم.
أ ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة للتحيين:
يجب أن تكون صكوك المالكين على الشياع رسمة بالسجل العقاري وتكون متعلقة بمناباتهم ويطرح الاشكال المتعلق بالشيوع في العقارات المسجلة أمام المحكمة العقارية (دائرة الرسوم المجمدة) عند النظر في مطالب افراز المنابات وتحكم إما بالقبول أو الرفض وتقبل دعوى الشفعة ولو كان الشيوع صوري وذلك من خلال الإدلاء بشهادة الملكية.
ب ـ حالة الشيوع في الرسوم الخاضعة لمبدإ المفعول للترسيم:
إن الشريك بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ للترسيم تقبل منه دعوى الشفعة في البيع المبرم بين أحد شركائه والغير وذلك سواء كان الشيوع قانوني أو صوري.
إن الشريك في الشراء عند افراز منابه في قطعة مفرزة بعقد بيع مرسم على الشياع بإمكانه ممارسة حق الشفعة بالعقد الصادر عن شريكه في الشراء لفائدة الغير.
II ـ اقتران الشفعة في العقارات المسجلة بالترسيم
يحتج بالترسيم في العقارات موضوع الرسوم الخاضعة للتحيز وبالنسبة للرسوم الخاضعة للمفعول المنشئ، فهي تعتبر شرط لتكون الحق.
1 ـ اجراءات ترسيم عقد البيع المشفوع فيه بالسجل العقاري والمشمول بالتحيين
اشترط فقه القضاء التونسي أن يكون الأطراف الشفيع والشريك والبائع والمشتري مالكين بالسجل التجاري وأن تكون لهم شهادة ملكية في الغرض وذلك لإثبات الصفة في الشفيع والبائع والمشتري.
وقد استقر الرأي لفقه قضائيا على ضرورة انطباق العقود على منابات مشاعة وذلك بإثبات الحوز القانوني أو عن طريق الاختبار.
2 ـ شروط ترسيم عقود البيع بالمشفوع فيها بالسجل العقاري والخاضعة لمبدإ المفعول المنشئ
إن الشفيع والشريك البائع يجب أن تكونا مالكين بالرسم العقاري الخاضع للمفعول المنشئ وذلك إما عن طريق حكم تسجيل أو عن طريق ترسيم إداري لاحق.
وقد تبيّن المشرّع بالفصل 115 من م.ح.ع ان أجل القيام بدعوى الشفعة في صورة عدم العلم بالشراء يبتدئ من يوم ترسيم الصك بالسجل العقاري وهذا الشرط هو شرط صحة وليس شرط احتجاج ازاء الغير.

فتحي بن سعده
خاربة من بابها الى محرابها الى نوّابها (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
قضية هيئة الحقيقة والكرامة فضحت النوايا وعرّت الخفايا وكشفت المستور وبيّنت حقيقة الأمور، كما فضحت التوافق...
المزيد >>
سوريا للسنة السابعة على التوالي:ما الذي تغير؟ (2/2)
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
وهكذا سقطت كل مؤامرات التحالف ومشغليهم من المجاميع الإرهابية، الذين مازالوا يلقون كل الدعم والحماية رغم...
المزيد >>
نصيحة الى «زعماء» وروابط «حماية الفوضى»:هل هذه الديمقراطية التي تدّعون وعنها تدافعون ؟
16 أفريل 2018 السّاعة 21:00
تعوّد المجتمع التونسي منذ عقود على سماع شعارات وخطب رنّانة من طرف تيارات تصف نفسها بـ«التقدمية» او...
المزيد >>
أمامه البحر وخلفه "القوس الشمالي": كيان العدو في أي عدوان على سوريا
12 أفريل 2018 السّاعة 20:33
الشروق اون لاين – محمد الطاهر: كتب الاستاذ بالجامعة التونسية والمنسق العلمي لشبكة باب المغاربة للدراسات...
المزيد >>
المزيد من الأخبار...
نورالدين بالطيب
التعليم... مستقبل تونس !
كنّا نعتقد ان ازمة التعليم الثانوي المتواصلة منذ سنوات ستنتهي برحيل الوزير السابق ناجي جلول الذي طالبت النقابة العامة للتعليم الثانوي برحيله وقد استجاب رئيس الحكومة يوسف الشّاهد...
المزيد >>